Актуальная практика при продаже единственного жилья банкрота

Если еще недавно лишиться единственного жилья за долги было практически невозможно, то за 2021 год ситуация резко развернулась в пользу кредиторов. Последнюю судебную практику можно смело назвать революционной. Теперь в ходе процедуры банкротства у недобросовестных должников могут отнять жилье без компенсации. Добросовестным должникам также не стоит расслабляться в том случае, если у них имеется квартира или дом большего метража, чем предусмотрено нормами социального найма. Верховный суд РФ фактически разработал инструкцию, как заменять роскошное жилье на обычное, а разницу в стоимости направлять в конкурсную массу.

В 2012 году  Конституционный Суд принял Постановление № 11-П, в котором допустил размен дорогой квартиры или дома на жилье подешевле и предписал изменить законодательство для закрепления такой возможности.

Но за девять лет поправки в Гражданский кодекс так и не были приняты, поэтому  суды не трогали единственное жилье должника даже в случае роскошного загородного особняка.

Наконец в прошлом году, Конституционный Суд принял новое постановление, в котором  еще раз указал, что запрет на реализацию единственного жилья не должен быть абсолютным. Но в этот раз КС обязал суды применять свою позицию без необходимости ждать законодательных поправок. Такие указания он дал в деле № А23-2838/2019 о банкротстве калужанки Елены Шахлович, где суды не стали включать в конкурсную массу 130-метровую квартиру должницы.

КС рассмотрел жалобу основного кредитора Шахлович и прямо допустил возможность размена квартиры в банкротстве, чтобы частью денег погасить долг перед кредиторами, а на другую часть купить более скромное жилье для должника. При этом суд указал на необходимость оценки добросовестности должника и проверять его последние сделки. Если он незадолго до банкротства взял деньги в долг и потратил их на улучшение жилищных условий, вероятность размена жилья будет выше.

Главное при размене — оставить должнику жилую площадь, предусмотренную региональными нормами о соцнайме. Например, в Калужской области, где банкротится Шахлович, эта норма составляет 18 кв. м на одного человека. Все, что выше, может считаться «роскошью». В нашей Тульской области аналогичная ситуация.

Летом 2021 года с молотка впервые ушла единственная квартира банкрота, екатеринбуржца Поторочина. Должник долго боролся за пятикомнатную квартиру, но кредиторы предоставили ему однокомнатную, а суд признал это законным.

Осенью 2021 года Верховный суд детализировал позицию по вопросу продажи единственного жилья в деле № А73-12816/2019:

Единственное жилье можно лишить исполнительского иммунитета, то есть продать без замены, только в случае, если должник вел себя недобросовестно. Если его поведение было в пределах нормы, то он может надеяться на замену жилья на более скромное.

Вообще, именно вопрос недобросовестности, на который обратил внимание Конституционный суд, является наиболее важным в вопросе о возможности продажи единственного жилья.

Яркий пример этому — недавнее определение ВС по делу № А56-7844/2017 о банкротстве предпринимателя Евгения Егорова.

Егоров поручился за дружественные компании по кредиту перед Сбербанком. Когда банк принялся взыскивать с организаций долги, Егоров понял, что расплатиться они не смогут и над ним нависла угроза личного банкротства. Чтобы выйти из процедуры с минимальными для себя потерями, предприниматель спрятал свои квартиры от кредиторов. 

Для этого он решил вывести свой основной актив — четырехкомнатную квартиру — на свою жену. Знакомая предпринимателя Скоробова сперва купила квартиру у Егорова, а через год продала его жене за ту же стоимость. Параллельно супруги заключили брачный договор, что в случае развода каждый оставит себе то имущество, на чье имя оно приобретено. А когда жена получила жилье, они развелись. Еще одну квартиру должник продал, чтобы закрыть ипотеку, а остаток денег передал бывшей супруге.

Верховный Суд решил, что такое поведение нельзя назвать добросовестным: иметь несколько жилых помещений и изначально не собираться жить ни в одном из них. Егоров последовательно продавал квартиры, но не расплачивался с кредиторами и не покупал новое жилье. «Отсутствие у должника жилья, свободного от исполнительского иммунитета, является исключительно результатом совершенных им действий», — подчеркнули судьи.

Поэтому четырехкомнатная квартира должна быть возвращена в конкурсную массу, а затем продана, чтобы погасить требования кредиторов Егорова, включая Сбербанк.

По мнению адвокатов Коллегии «Де-Юре», это дело показательно в контексте изменения судебных подходов к вопросу защиты единственного жилья от реализации. Если должник сам создал ситуацию, при которой жилье получило статус единственно пригодного для проживания, то он, по сути, сам отказался от исполнительского иммунитета.

Вот еще ряд интересных кейсов по данной тематике:

Предприниматель Александр Шамич незадолго до своего банкротства, которое он сам же и инициировал, подарил сыну свое единственное жилье — дом с земельным участком. Арбитражный управляющий успешно оспорил сделку, а суд указал, что подписав договор дарения, Шамич собственноручно отказался от исполнительского иммунитета на дом. Поэтому недвижимость передали в конкурсную массу и продали в пользу кредиторов.

В другом деле бизнесмен Олег Назаров перед банкротством подарил своей родственнице единственное жилье — загородный дом в элитном поселке Подмосковья. Управляющий добился отмены дарения, и суд включил коттедж в конкурсную массу. Арбитражный суд обратил внимание, что у должника нет работы, а потому содержание такого большого дома стало бы для него непосильной ношей.

Еще в одном деле должник Вячеслав Абахов попросил исключить из конкурсной массы его 490-метровый подмосковный дом, беседку и земельный участок. Незадолго до банкротства у него были еще и две квартиры, но он их продал и прописался в этом доме. Туда же он «подселил» своих несовершеннолетних детей. Но суды отказались оставить ему этот дом. Они обратили внимание, что дочь должника не ходит в школу по месту фактической регистрации, а сын не посещает ближайший детский сад. И оба они не прикреплены к местным поликлиникам. А еще суды оценили мировое соглашение, по которому Абахов пытался незадолго до банкротства отдать дом своему знакомому.

Адвокаты Коллегии «Де-Юре» полагают, что попытки разменять единственное жилье гражданина в скором времени войдут в обязательную программу банкротных дел. Кредиторы будут анализировать жилье должника на предмет «излишеств» и подыскивать дешевую альтернативу на сервисах интернет-объявлений. 

При этом, если должник вел себя злонамеренно, то он рискует вообще остаться без единственного жилья. Если добросовестно, он может надеяться на замещающее жилье в случае продажи единственного.